こんにちは！ハクヤクです。
僕は、現在、不動産投資を始めようと思っています。
不動産投資にも、新築・中古、一棟アパート・区分マンション・戸建てなどなど、様々なジャンルがありますよね。
いろいろな本を読んだところ、新築は、買った途端に3割程度値下がりしてしまうので、初心者が絶対に手を出してはいけない分野であることは分かりました。
そこで、中古物件に的を絞って検討したいと思います。
本当は、一棟アパートが欲しいのですが、ちょっとハードルが高いかなと思うので、中古区分マンションと中古戸建てのメリット・デメリットを調べてみました。
中古区分マンションのメリット
少額で始められる
中古区分マンションは価格が安く、500万円程度の少額から始められます。
少額から始められるということは、もし失敗したとしても、深手を負う前に撤退できますね。
リフォーム費用が安い
区分マンションは部屋の中だけリフォームすればいいので、リフォーム費用が安く抑えられます。
僕には難しいですが、DIYで壁紙を張り替えたりとかもできそうですね！
建物の修繕を考える必要がない
建物自体は、区分所有者全員の持ち物なので、自分だけで修繕をする必要がありません。
管理組合で修繕計画を立てて、定期的に修繕をしてくれます。
中古区分マンションのデメリット
管理費と修繕積立金がかかる
管理組合に支払う管理費と、修繕のための修繕積立金が、毎月かかります。
合わせて2万円程度と考えると、毎月の家賃が7万円だとしても、手取りが5万円になってしまいます。
また、空室の場合は、管理費等の分だけ、毎月赤字を垂れ流すことになってしまいます。
管理費等を滞納している人が多いマンションだと、管理や修繕も行きとおらず、資産性の低いマンションになってしまいます。
立替が困難
マンションを建て替えるには、区分所有者の5分の4以上の賛成が必要になります。
100戸のマンションだとしたら、80戸の賛成が必要です。
建替え後の戸数を増やし、それを販売することで、実質無料で建て替えができればいいですが、そうでない場合は、各区分所有者がお金を出さないといけません。
5分の4以上の賛成を得られず、建て替えたい人はとっとと退去してしまった場合、残ったのは建て替えたくない人だけで、最終的に廃墟になってしまうということも考えられます。
競合が多い
場所にもよりますが、賃貸マンションは競合が多いです。
したがって、家賃が相場より高かったり、魅力がなかったりすると、空室がなかなか埋まりません。
中古戸建てのメリット
ファミリー向けなので長期間借りてもらえる
戸建てだとターゲットはファミリーになります。
単身だと頻繁に引っ越しをしてしまいますが、ファミリーであれば、小学校の近くなどの物件では、10年単位で借りてくれることも多いです。
長期間借りてくれれば、リフォーム費用もかからず、空室リスクも下がり、安定的な家賃収入となります。
建物が古くても需要がある
古いマンションだと人気がありませんが、戸建ての賃貸は数が少ないこともあり、築年数が古くても比較的需要が高いです。
ペットも飼える
マンションでは犬や猫などのペット飼育が禁止されているところが多いですが、戸建てだとペット可にすることができます。
ペット可の物件であれば、それだけで魅力を高めることができます。
土地が残る
中古戸建てを購入し、建物が古くなって使えなくなった場合でも土地が残ります。
建替えの費用がなければ、出口戦略の一つとして、土地として売ることも可能となります。
中古戸建てのデメリット
リフォーム費用が高い
戸建ては部屋数も多く、屋根や床下などに問題があるとリフォーム費用が高くなってしまいます。
お風呂のリフォームをしていたらシロアリが見つかった、、、なんてこともあるかもしれません。
建替え時に費用がかかる
建物を建て替えて賃貸を続けようとすると、数千万円の建て替え費用がかかります。
「中古戸建て」をターゲットに物件を探してみます！
メリット・デメリットを見比べてみて、僕は、中古戸建てを最初の物件として探してみようと思います！
仮に空室となっても、月々の管理費等がかからないので安心ですし、ペット可の物件は需要があるのではないかと思うからです。
現実はそんなに甘くないと思いますが、これからもいろいろ調べて、「いつでも物件購入できるぜ！」という状態にしておきたいと思います。
今回も、ブログをお読みいただき、ありがとうございました！
