※この記事は広告を含みます。
こんにちは！ハクヤクです。
先日、中古ワンルーム投資の日本財託のオンライン面談を受けてみましたので、メリット・デメリットをまとめました。
日本財託とは？
日本財託は、３０年以上の歴史がある東京都区内の中古ワンルームマンション投資専用の会社です。
代表取締役の重吉さんが多くの本を書いており、私も本を見て日本財託を知りました。
ワンルーム投資の会社は数多くありますが、３０年以上続いているのはすごいですね。
仕入れから売買、管理まで一貫して行っているので、買ったらさよならという不動産会社とは一線を画しています。
その点でも信用のおける会社だと思います。
日本財託のメリット
各種無料セミナーがある
日本財託は、不動産投資初心者向けの各種セミナーを無料で開催しています。
不動産投資始めたいけど、よくわかんないなーという方は、とりあえず受けてみるのいいかもしれません（流れで物件を紹介されると思いますが）
セミナーを受けるとちょっとした謝礼がもらえるのも嬉しいですね。僕は本をもらいました。
入居率９８％
不動産投資をする上のリスクとして、空室リスクがあります。
しかし、日本財託の入居率は９８％以上で、ホームページでも入居率を随時公開しています。
売却して終わりの会社ではなく、たぶん管理がメインの会社だと思いますので、入居率にはこだわりがあるようです。
本によると、身銭を切って入居者を確保してくれるとのことです。
３０年以上の歴史がある
だいたい、ワンルーム投資の会社は怪しい気がします（個人の感想です）
投資の勉強をしていると、ワンルーム投資をしていると情弱と決めつけられたりもしますし、職場にいきなり電話がかかってきた方もいるのではないでしょうか。
日本財託は、その点、３０年以上の歴史があり、変なことはしないという安心感があります。
仕入れから管理まで一貫している
日本財託の物件は、仲介ではなく売り主なので、仲介手数料がかかりません。
また、管理まで一貫して行ってくれるので、新たに管理会社を探す手間も省けますし、多くの物件が入居者付きなので、購入後すぐに賃料収入を得られます。
管理が楽なのでサラリーマン向き
不動産投資は、投資というより事業ですので、いろいろと手間がかかります。
しかし、日本財託は、ほぼすべてお任せできるので、管理が楽です。
サラリーマンの副業としては、向いてるのかなと思います。
日本財託のデメリット
物件が高い
日本財託に限ったことではありませんが、最近の不動産価格は高いですね。
東京の中古ワンルームでも２０００万円以上します。まあ、資産価値が下がらないという言い方もできるのかもしれませんが、、、
数十年後にはオンボロマンションになりますので、２０００万円出してそれを買うかな～という気がしました。
また、マンションですので、管理費・修繕積立金もかかりますから、出口戦略を考えて投資した方がいいと思います。
個人の信用力が必要
中古ワンルームは個人の信用力でローンを組むようです。
ですので、自宅の住宅ローンを考えている人は、自分の与信枠を考える必要があります。
私も、面談で、住宅ローンを控除した残りの枠で投資ローンが組めると説明されました。
また、個人の信用力によって、ローン金利も変わるようです。
フルローンだとキャッシュフローがマイナス
頭金１０万円と諸経費７０万円を先に入れ、残りをローンにしたシミュレーションをしてもらいましたが、毎月１万円程度のマイナスでした。
繰上返済をして、早くローンのないマンションを一戸作り、その賃料収入も併せて、二戸目、三戸目とマンションを増やしていく戦略のようですので、最初のころのキャッシュフローはマイナスです。
２０代や３０代の方であれば、それでいいと思ったのですが、私は４０代ですのでキャッシュフローがマイナスなのはいまいちかなと思いました。
まあ、物件価格が高いのが原因だと思いますが、、、
オンライン面談の流れ
オンライン面談は２回やりました。
１回目は日本財託のシステムの説明がメインでした。
正直、本を読んでいたので、あまり目新しいものはありませんでしたが、初めて聞く人にはいいかなと思います。
ただ、基本的にメリットを強調しますので（どんな商売でもそうだと思いますが）、なんか儲かる気がします(笑)
２回目は、具体的な物件をもとにシミュレーションをしてくれました。
物件価格が下がらなかったり、家賃が下がらなかったり、修繕積立金が上がらなかったり、空室を考慮しなかったり、室内の修繕費を考慮しなかったりして、見た目いいようなシミュレーションなのかなと警戒していましたが、すべてきちんと考慮されていましたので、安心できる会社だと思いました。
ハクヤクの結論・投資見送り
基本的に、良心的な業者かなと思うのですが、結論としては投資見送りとしました。
理由は、キャッシュフローがマイナスだからです。
ローンの元金分は、自分の資産が増えているという説明は分かるのですが、それが実感できるのはローン完済後ですので、私は６０歳を過ぎてしまいます。
そうするとFIREできなくなってしまうので。
自己資金を増やして投資することも検討しましたが、それならばREITでいいかなと思いました。ペーパーアセットは、売却も楽ですし。
不動産バブルが崩壊して、ワンルームマンションが１０００万円くらいになれば投資妙味もあると思いますが、現状は価格が高すぎだと思いました。
不動産投資に憧れはあるのですが、、、(笑)
